blog turism

Persoanele ce detin unul sau mai multe imobile pe care vor sa le inchirieze au in prezent mai multe optiuni prin care sa le dea in folosinta si sa obtina astfel un venit suplimentar, care poate deveni chiar si principala sursa de venit. Pe langa chiria obisnuita, proprietarii locuintelor pot alege sa inchirieze in regim hotelier sau Airbnb, sistem care presupune inchirierea pe un termen scurt, de chiar si o singura zi.

In conditiile in care Airbnb a devenit din ce in ce mai intalnit, inclusiv in Romania, unde sunt mii de oameni ce isi inchiriaza camere, apartamente sau case intregi, voi prezenta in acest material implicatiile fiscale relevante pentru persoanele ce inchiriaza prin intermediul acestei platforme, de la taxe si contributii datorate si pana la dotarea cu case de marcat si emiterea de bonuri fiscale sau chiar facturi. In plus, voi aminti si despre faptul ca inchirierea locuintelor prin intermediul Airbnb ar putea sa nu mai fie posibila fara autorizare, asa cum prevede proiectul legii turismului, aflat acum in Parlament.

Ce este Airbnb?

Airbnb este o companie americana infiintata in 2008 si care detine o platforma online prin care se pot inchiria, oriunde in lume, camere, apartamente sau case intregi, direct de la proprietar. In Romania, fenomenul a luat amploare in ultimii ani, existand peste 15.000 de gazde care inchiriaza prin intermediul a ceea ce a devenit cel mai popular sistem de a inchiria o locuinta pe termen scurt.

Platforma Airbnb are un sistem de rating, conceput astfel incat cei care au inchiriat o casa prin aceasta metoda pot da note locatiei si proprietarului. Daca au fost multumiti, aprecierile notate de ei vor atrage noi chiriasi interesati. Amplasarea locuintei este un detaliu foarte important pentru inchirierea prin Airbnb. De asemenea, plata chiriei nu se face lunar, ci pe zi de cazare, ca la hotel. Potrivit informatiilor disponibile pe airbnbromania.ro, plata nu se face direct la proprietar. Astfel, chiriasul plateste suma ceruta la Airbnb, care il anunta pe proprietar ca plata a fost facuta, iar acesta va primi banii in contul personal la o zi dupa cazarea clientului.

Legislatie pentru inchiriere

Stabilirea legalitatii acestei activitati, din punct de vedere juridic si fiscal, necesita o analiza mai detaliata, in conditiile in care legislatia autohtona (inca) nu reglementeaza in mod expres aceasta situatie. La finalul materialului voi prezenta si posibilele noutati legislative, aflate momentan la stadiul de proiect.

La fel ca in cazul unui contract clasic de inchiriere, inchirierea in regim Airbnb trebuie inregistrata la Agentia Nationala de Administrare Fiscala (ANAF), urmand a se plati impozit pe venit si contributiile sociale aferente, in functie de sumele obtinute pe parcursul unui an fiscal.

Fiind vorba de o compania americana in spate, veniturile obtinute din inchirierea pe Airbnb sunt considerate venituri din strainatate si trebuie declarate prin intermediul declaratiei unice, acolo unde se declara toate veniturile nesalariale. In 2019, aceasta a avut termenul de depunere la 31 iulie, moment pana la care persoanele fizice cu venituri din alte surse decat salariul si-au declarat veniturile obtinute in 2018 si au estimat veniturile pentru anul in curs.

In ceea ce priveste persoanele care incep sa obtina venituri pe parcursul anului, acestea trebuie sa depuna declaratia unica la ANAF (la ghiseu, prin posta sau online, prin Spatiul Privat Virtual) in termen de 30 de zile de la producerea evenimentului, cu conditia ca acest termen sa nu fie modificat (in Parlament a fost inregistrat recent un proiect de act normativ, votat deja de senatori, prin care se propune inlocuirea termenului de 15 martie cu 25 mai, termen considerat mai realist).

„Sunt considerate venituri din cedarea folosintei bunurilor si veniturile obtinute de catre proprietar din inchirierea camerelor situate in locuinte proprietate personala, avand o capacitate de cazare in scop turistic cuprinsa intre una si 5 camere inclusiv”, scrie in Codul fiscal.

Astfel, veniturile obtinute de proprietar din inchirierea camerelor situate in locuinte proprietate personala, avand o capacitate de cazare cuprinsa intre una si 5 camere inclusiv sunt considerate venituri din cedarea folosintei bunurilor (mai pe scurt, venituri din chirii).

Ca mod de impozitare, Codul fiscal reglementeaza fie varianta impozitarii pe venit stabilit ca norma anuala de venit, fie varianta impozitarii in sistem real.

„Norma anuala de venit corespunzatoare unei camere de inchiriat se determina de directiile generale regionale ale finantelor publice”, este precizat in Codul fiscal, astfel ca aceasta norma difera de la o localitate la alta. Asadar, norma de venit se refera la venitul obtinut pentru o camera pe parcursul unui an fiscal. Normele de venit si coeficientii de corectie cu care acestea pot fi ajustate sunt publicate in fiecare an pe site-ul ANAF. Pentru 2019, acestea pot fi consultate la acest link.

Impozit pe venit

In cazul determinarii venitului pe baza normei anuale de venit, impozitul este in cota de 10% si se aplica la norma de venit, impozitul fiind final.

Important! Contribuabilii care obtin venituri determinate pe baza normei anuale de venit NU au obligatia completarii Registrului de evidenta fiscala si conducerii evidentei contabile.

In acelasi timp, persoanele fizice ce inchiriaza au dreptul sa opteze pentru determinarea venitului net anual in sistem real, pe baza datelor din contabilitate in partida simpla. In acest caz, impozitul pe venit este in cota de 10% si se aplica asupra venitului anual determinat in sistem real, impozitul fiind final.

Contribuabilii care opteaza pentru determinarea venitului net in sistem real au obligatia completarii Registrului de evidenta fiscala si conducerii evidentei contabile.

Contributii sociale

In ceea ce priveste contributiile sociale, contributia de asigurari sociale (pensii) nu se datoreaza. In schimb, contributia de asigurari sociale de sanatate (CASS) se datoreaza in momentul in care veniturile realizate depasesc plafonul celor 12 salarii minime brute, adica 24.960 de lei in 2019. Astfel, CASS se stabileste prin aplicarea cotei de 10% din 24.960 de lei, rezultand suma de 2.496 de lei.

Atentie! Daca plafonul mentionat este depasit pe parcursul anului, CASS se datoreaza si de catre contribuabilii ce obtin venituri din salarii sau pensii, pentru care li se ia si acolo contributia.

Obligatia de a detine case de marcat si de a emite bonuri fiscale

Potrivit normelor in vigoare, pentru incasarea integral sau partial cu numerar a veniturilor obtinute din cedarea folosintei in scop turistic a locuintei exista obligatia dotarii cu aparate electronice de marcat fiscale, activitatile de inchiriere nefiind scutite de aceasta obligatie.

In plus, persoanele care inchiriaza au obligatia sa emita bonuri fiscale si sa le inmaneze clientilor. La solicitarea clientilor, acestora le vor fi eliberate si facturi, reiesind de aici obligatia de a detine si facturier, pe langa registrul jurnal de incasari de plati, unde trebuie evidentiate toate incasarile.

Acest aspect a fost de altfel lamurit de ANAF, in cadrul unei sesiuni online de intrebari si raspunsuri, organizate in vara pe pagina de Facebook a institutiei.

Astfel, o persoana fizica ce isi inchiriaza locuinta trebuie sa isi achizitioneze casa de marcat, pe care o va fiscaliza in baza CNP-ului.

Conform dispozitiilor in vigoare, nerespectarea obligatiei de a utiliza aparate de marcat electronice fiscale constituie contraventie si se sanctioneaza cu amenda de la 8.000 lei la 10.000 lei, precum si cu:

  • confiscarea sumelor nejustificate;
  • suspendarea activitatii operatorului economic la unitatea de vanzare a bunurilor sau de prestare a serviciilor, pana la dotarea cu aparat de marcat electronic fiscal şi prezentarea dovezii de plata a amenzii sau a jumatate din cuantumul acesteia, dupa caz, organului constatator.

Pana acum, contraventia amintita s-a aflat sub incidenta Legii prevenirii (care prevede aplicarea unui simplu avertisment la o prima abatere), insa Ministerul de Finante a propus, printr-un proiect de act normativ, eliminarea acesteia de pe lista, in conditiile in care termenele oficiale pentru dotarea cu casele noi de marcat oricum au expirat de multa vreme si nu mai exista astfel motive de neconformare.

Atentie! Veniturile obtinute din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, avand o capacitate de cazare mai mare de 5 camere de inchiriat, sunt considerate ca fiind venituri din activitati independente.

Inchirierea prin Airbnb va necesita autorizare

In curand, persoanele fizice care inchiriaza apartamente sau case prin intermediul Airbnb ar putea fi obligate sa se autorizeze pentru a mai putea face acest lucru. O astfel de masura este prevazuta in proiectul legii turismului, document adoptat tacit de Senat si care urmeaza sa fie dezbatut in Camera Deputatilor, acolo unde i se va acorda votul decisiv.

Astfel, cei ce inchiriaza imobile ar putea fi obligati sa se inregistreze la autoritatile locale si sa obtina certificate ca operatori economici din turism. In caz contrar, acestia vor risca amenzi consistente, mai ales in contextul in care proiectul legii turismului prevede ca autoritatile competente sa poata efectua verificari si sub acoperire.

“Statul roman are obligatia sa-i protejeze atat pe turistii romani, cat si pe cei straini care aleg destinatia Romania pentru vacantele lor. In acest scop, in Legea Turismului se regaseste obligativitatea site-urilor si a oricaror platforme online sa promoveze, in cazul persoanelor juridice, exclusiv structurile de cazare clasificate, iar în cazul persoanelor fizice structurile de cazare inregistrate la administratia publica locala competenta. In ceea ce priveste persoanele fizice, acestea vor inregistra spatiile de cazare doar prin completarea unui formular, fie pe suport de hartie, fie completat online”, au explicat la final de septembrie, printr-un comunicat de presa, cei din Ministerul Turismului, proaspat desfiintat in Guvernul PNL.

Vezi aici mai multe imagini de pe pagina mea de Instagram! Urmareste-ma pe Instagram! Click aici!