De ce am ales sa investesc in Dubai?

Dupa indelungi analize, m-am oprit la Dubai din o serie lunga de motive, incepand cu faptul ca a demonstrat deja multe intregii planete, dar si pentru ca este unul dintre cele mai cosmopolite orase din lume (si cu potential sa ajunga in 15-20 de ani New York-ul sau Londra) sau continuand cu mediul social si legislativ pro-business si multe alte motive.

Am studiat mai bine de 2 ani piata imobiliara din Dubai, dezvoltatorii, tipurile de proprietati, valoarea proprietatilor, am analizat tipurile de plata, avansuri, etc. si deja stiu majoritatea proiectelor si dezvoltatorilor din Dubai. Motivul pentru ca am amanat achizitia a fost ca intotdeauna am cautat cel mai bun sistem de plata, cel mai bun pret, cea mai buna locatie, cea mai serioasa companie, cea mai buna calitate, etc. Ori, cum e lesne de inteles, e greu sa gasesti perfectiunea. 

Dar haideti sa luam pe rand fiecare dintre motivele care m-au convins sa investesc in Dubai anul trecut:

1. Potentialul turistic privit per ansamblu

Lucrez cu multe destinatii turistice din lume. Realitatea este ca foarte multe dintre destinatii pun destule impedimente atunci cand ma gandesc la o crestere sustenabila pe termen lung. Si aceste impedimente se refera fie la faptul ca se limiteaza la a fi destinatii de tipul “o data in viata”, fie la faptul ca au un hatis birocratic dificil de inteles daca nu esti localnic sau asociat cu un localnic.

Am crezut si eu mult timp ca Dubai-ul, chiar si din punct de vedere turistic, este doar un miraj si ca la un moment dat oamenii se vor plictisi de betoane si insule create artificial. Insa trecerea anilor mi-a demonstrat ca Dubai-ul a fost capabil sa atraga profesionisti din foarte multe domenii, care inteleg ca fluxul constant de turisti va genera profit si cresteri in toate domeniile. Astfel, periodic observ ca Dubai-ul vine cu noutati. Nu ma refer aici doar la Dubai Expo, care a fost un hit imens pentru revenirea turistica post-pandemie a Dubaiului, dar mai ales la obiective turistice si atractii noi. Plus faptul ca cele vechi incurajeaza in continuare dorinta de a reveni in Dubai.

Indiferent care este scopul unei investitii imobiliare in Dubai (locuinta de vacanta sau pentru valorificat turistic), sunt convins ca isi va atinge scopul pentru viitorul proprietar.

2. Investitiile imobiliare sunt protejate de guvern

Ratele se platesc in conturi escrow si sumele de bani nu ajung la dezvoltator decat in momentul in care acestia termina de construit pe faze de proiect. De asemenea, stadiile de executie ale proiectului si retragerile de bani sunt publice in aplicatia “Rest Dubai”, le puteti urmari in permanenta. Pentru cineva cu un grad mediu spre ridicat de aversiune la risc (cum este si cazul meu), acest aspect este, dupa parerea mea, esential. 

Totodata, exista varianta de a cesiona sau revinde imobilul dupa plata a minim 30% din pret, precum si posibilitatea rambursarii avansului platit pentru imobilul achizitionat daca suprafetele rezultate nu sunt conforme cu proiectul initial, ori in cazul in care livrarea finala a proiectului se intarzie cu mai mult de 12 luni. 

3. Taxele si impozitele anuale pe proprietate si pe chirii sunt inexistente

Cei care doresc sa investeasca sunt nevoiti sa achite doar comisionul unic pentru tranzactii imobiliare. Taxa se numeste DLD si este de 4%, se achita catre Guvern doar o singura data, dupa achizitie. Cu alte cuvinte, NU se plateste TVA la achizitia proprietatilor rezidentiale si nici taxe pentru veniturile obtinute din chirii sau taxe anuale pe proprietate. 

4. Rentabilitate ridicata a investitiei

Pe termen lung, randamentul net al inchirierilor de locuinte in Dubai este intre 4-7% pe proiectele gata construite (cu mentiunea ca aici trebuie achitati si toti banii de la inceput) sau de 10-15% pe proiectele off-plan (depinde de proiect si mai ales de modalitatea de plata). Aici conteaza, bineinteles, costul de achizitie (cel mai bun profit se face la achizitie, si nu la vanzare) versus calitate, pentru ca sunt multe proiecte care promit calitate, dar in realitate nu au livrat ce au promis.

Desigur, conteaza si sistemul de achizitie in rate la dezvoltator pe perioada constructiei (sau inclusiv dupa terminarea constructiei), care face ca per total randamentul investitiei sa creasca pentru ca practic nu blochezi toti banii de la inceput, ci ii platesti in rate (iar ratele se platesc inclusiv dupa ce apartamentul incepe sa produca si exista efectiv). 

Pentru inchiriere, ei spun ca atunci cand zona va fi toata gata (anul 2025-2026), o locuinta de genul celei achizitionate de mine cu aprx. 300.000 euro (aprx 65 mp: 1 dormitor + living) se va putea inchiria cam cu 4000-4500 euro pe luna, mai ales daca vorbim despre inchiriere pe termen scurt in regim hotelier (dupa ce firma de property management de acolo isi opreste comisionul).

Eu am pus varianta pesimista, doar 2500 euro/luna (asta inseamna 85 euro in medie pe noapte pentru 2 camere, este foarte putin pentru Dubai – evident ca apartamentul in regim hotelier nu va fi inchiriat 100% din noptile unei luni, dar sunt perioade cum este Revelionul sau alte sarbatori cand poti sa inchiriezi 2 camere cu 300 euro pe noapte si alte perioade, cum sunt iulie-august, cand preturile sunt mai mici in Dubai). Pe calculul de mai sus, chirie care poate fi obtinuta pentru inchiriere pe termen lung, inseamna 2500 euro x 12 luni = 30.000 euro pe an. Fara taxe si impozite din chirii, pentru ca asa este in Dubai. Rezulta ca se scot banii de investitie in aprx 10 ani pe ceea ce am cumparat eu, plus ca se adauga si faptul ca nu am blocat toti cei 300.000 euro de la inceput, ci ii platesc in rate in 5 ani (pe perioada constructiei cate 10% la fiecare 6 luni + 2 ani dupa finalizare, tot in rate de cate 10% la fiecare 6 luni). 

In plus, zona aceea va avea canal cu apa cristalina pe care vor circula si barcute spre centru (deja construit), plaje, o zona de promenda de 1,8 km, magazine, cel mai mare mall din lume, multe facilitati pentru locuitori si turisti la fiecare dintre ansambluri, 2 scoli internationale (deja construite si functionale), rezervatia naturala in apropiere, plus infrastructura la care acum deja se lucreaza, de tipul autostrada spre Burj Khalifa si statie de metrou vis-a-vis), fapt ce va face ca zona sa fie dorita atat pentru inchiriere pe termen lung, cat si pentru inchirierea in regim hotelier, ceea ce poate insemna o crestere a veniturilor din chirii lunare de minim 50%.

Bineinteles, pe proiectele off-plan exista si posibilitatea de castig din cresterea valorii proprietatii cumparate, de la faza de proiect pana la finalizare. Asta se intampla peste tot in lume, inclusiv in Romania. Estimarea moderata a celor de la Sobha, dezvoltatorul cu care lucrez eu, este de 35% crestere de pret atunci cand proiectul se finalizeaza, de la pretul de cumparare la stadiul de proiect. Tinand cont ca vorbim despre un orizont de 3-4 ani, este mai mult decat fezabil, in conditiile in care doar de anul trecut si pana acum preturile per mp au crescut cu aprx. 27% in Dubai. Am descoperit insa si apartamente cu potential mai mare de crestere a preturilor, din cauza faptului ca sunt foarte putine de modelul respectiv, iar cererea mereu este foarte mare, si daca le veti prinde la timp atunci se pot castiga profituri bune.

5. Planuri de achizitie si scheme de plata prietenoase

La dezvoltatorul cu care lucrez eu, 50% din pret se achita in transe semestriale de cate 10%, pana la momentul finalizarii constructiei (2025-2026). Diferența de 50% se poate finanta usor, fie prin rate fara dobanda la dezvoltator pentru o perioada de 2 ani dupa ce deja ai intrat in posesia apartamentului, fie prin credite bancare pe termen mai lung oferite ca nerezident, dar cu dobanda foarte avantajoasa, ce porneste de la 3%. 

In cazul proiectului si dezvoltatorului cu care am ales sa colaborez eu, a existat varianta de plata in rate fara dobanda atat pe perioada constructiei, cat si dupa preluarea apartamentului (in total vreo 5 ani), ceea ce imi rezulta un randament mult peste tot ce exista in Romania sau in Dubai in acest moment. 

In cazul unei persoane interesate de o astfel de investitie, implicarea mea il ajuta pe clientul din Romania atat cu firma de property management dupa livrarea apartamentului (ca sa il poti inchiria si sa obtii venituri din chirii), cat si cu obtinerea rezidentei in Emiratele Arabe Unite sau chiar cu obtinerea de credit bancar fara avans de la banci din Dubai. 

6. Lipsa fenomenului de sezonalitate turistica

Turismul este si el o componenta importanta in economia emiratului. Dubai a fost desemnat, anul trecut, al patrulea cel mai vizitat oras din lume (dupa Bangkok, Paris si Londra), iar in ultimii 10 ani s-a aflat constant in top 10 mondial al celor mai vizitate orase. De asemenea, tot anul trecut, sectorul turistic a clasat Dubai pe locul 3 in topul marilor orase in ceea ce priveste atragerea veniturilor din turism, iar sezonalitatea care pentru multe destinatii ale lumii reprezinta o reala provocare, in Dubai este aproape inexistenta (mai putin 2-3 luni de vara extrema). Fiind centru de business, gradul de ocupare si numarul de turisti ce ajung in Dubai este ridicat pe intreg parcursul anului. 

7. Siguranta crescuta si stabilitate politica 

Se vorbeste tot mai des despre Dubai ca despre “Noua Elvetie”, gratie neutralitatii politice pe care a aratat-o de-a lungul timpului, mai ales in ceea ce priveste “depozitarea” averilor si facilitatile fiscale oferite. In plus, Dubai nu face figuri la bani, accepta atat transferuri bancare, cat si plati cash sau chiar plati cu cryptomonede. 

De asemenea, conform ultimilor statistici, UAE se afla pe locul 2 in topul tarilor cu cea mai scazuta criminalitate din lume, asta si pe fondul politicilor stricte de control fata de rezidenti. Expatii si investitorii beneficiaza, insa, de o serie de tratamente preferentiale, cum ar fi permiterea consumului de alcool in restaurante.

8. Infrastructura solida si dezvoltare durabila  

Daca in urma cu 70 de ani Dubaiul de astazi era doar un alt sat de pescari din Golful Persic, astazi este unul dintre cele mai importante centre financiare, comerciale si de transport international, un oras in continua expansiune, o piata ce se dezvolta accelerat, conform unui plan concret, temeinic elaborat pe urmatorii zeci de ani (a fost prezentat in cadrul Dubai Expo). 

Totodata, fiecare dintre proiectele rezidentiale dezvoltate au la baza un master plan urbanistic creat de catre emiratul Dubai, ce include practic totul, de la drumuri de acces si retele auto, pana la spatii verzi, scoli, centre comerciale, zone de promenada, canale, zone pentru activitati culturale etc. Altfel spus, nimic nu este la voia intamplarii. 

Nu in ultimul rand, conform master planului economic al orasului, se vizeaza dublarea populatiei pana in 2050, iar politicile publice in vigoare sustin, fara doar si poate, nu doar atragerea si integrarea turistilor si a investitorilor, ci si a rezidentilor.

9. Obtinerea facila a rezidentei (si a rezidentei fiscale, daca se doreste)

Daca se investesc peste 750.000 AED (aprox. 185.000 EUR) intr-un imobil, puteti obtine aproape automat rezidenta in Dubai, iar daca locuiti mai mult de 6 luni in primul an aici, puteti obtine si rezidenta fiscala. Unul dintre avantajele rezidentei fiscale ar fi ca nu ati plati taxe pe veniturile generate si din alte business-uri, daca este cazul (impozit pe venitul din chirie oricum nu se plateste). De asemenea, NU exista limitari in ceea ce priveste transferurile bancare in afara UAE.

10. Perspective mari de crestere si preturi avantajoase

Perspectivele de crestere ale preturilor la imobiliare sunt mari in Dubai pe termen de 10-15 ani, mai ales in zonele noi, care practic in 10 ani vor fi parte din centru, pe masura ce orasul continua sa creasca. Doar anul trecut preturile in imobiliare au crescut cu 30% pe proiectele off-plan, dar raman inca semnificativ mai mici decat in alte orase mari ale lumii de aceeasi anvergura, ceea ce face din Dubai o locatie accesibila pentru investitii de amploare. In plus, raportat la 2020, in 2021 volumul tranzactiilor de imobiliare a crescut cu peste 60% in Dubai, iar ca valoare cu peste 70%. Circa 40% dintre aceste tranzactii sunt reprezentate de constructii noi si totusi preturile sunt inca mult mai mici decat in 2008. Se construieste practic continuu, se fac cartiere de la zero, Dubai se extinde de la o zi la alta intr-un mod fantastic. 

11. Mediu legislativ care incurajeaza antreprenoriatul

In Dubai, statul nu doar incurajeaza deschiderea de noi business-uri, ci si faciliteaza intreg parcursul antreprenorial, iar din 2021 orice cetatean strain poate deschide o companie de tip LLC (ca un SRL) in Dubai. Sunt domenii de activitate noi care sunt vizate de catre Dubai si doar in ultimele 2 luni, de exemplu, a fost data o lege care reglementeaza piata crypto, fapt ce face ca multe companii din domeniu si multi oameni cu bani sa isi indrepte atentia catre Dubai (asta ca sa amintesc doar un singur domeniu). 

12. Mediu social prietenos

Data fiind atractivitatea tot mai crescuta a orasului, conform celor mai recente statistici, populatia Dubaiului este formata 85% din expati cu peste 180 de nationalitati, iar acest lucru vine la pachet cu mult mai multe oportunitati decat in alte orase, precum si oameni faini din toata lumea. 

Cu toate astea, nu am luat usor decizia de a investi in Dubai si mi-am ridicat o serie de intrebari pe care, cu siguranta, multi dintre voi si le-ar pune in momentul in care ar decide sa faca o investitie de acest gen. Tocmai de aceea m-am si gandit sa fac acest material, sa va spun ce m-a convins pe mine, cum am luat decizia si, bineinteles, sa vin cu o serie de raspunsuri la intrebari pe care poate inca vi le puneti. 

Am vorbit despre acest subiect si pentru Ziarul Financiar – aici articolul. De asemenea, am vorbit despre oportunitatea de investitie in Dubai si pentru Adevarul sau Evenimentul Zilei.

Daca doriti sa cumparati un apartament construit de acest dezvoltator, cu plata in rate cum am explicat mai sus, eu ma ocup de tot, atat de vanzare, cat si va voi consilia pana la mobilare si inchiriere atunci cand vor fi gata.

Daca sunteti hotarati sa achizitionati, ma puteti contacta prin mesaj privat aici pe blog sau pe Facebook/Instagram sau la adresa de email contact@razvanpascu.ro